Com as inovações do Novo Código Civil, voltamos a nos deparar com a necessidade de rever nossos conceitos a respeito dos contratos. No mercado imobiliário, utilizávamos em larga escala um tipo específico de contrato para formalizar as vendas feitas em prestações continuadas “a prazo”. Para este, existia a Escritura de “compra e venda com Pacto Comissório”. Este tipo específico, já não está mais previsto no novo Código, apesar de que no antigo, também era uma espécie de cláusula resolutiva, solução adotada pela legislação civil atual. Ou seja, na realidade o Pacto Comissório não é mais usado, mas a condição resolutiva do negócio persiste- que nada mais é – que a possibilidade de distrato do negócio, pelo não pagamento das prestações assumidas pelo comprador.
Entretanto, apesar de que aparentemente nada mudou, aqui começa uma nova história contratual, saímos do modelo engessado, imposto pelo Código de 1916, onde a lei tudo determinava para uma nova codificação. Essa nova forma legal é mais aberta, visto que da ampla liberdade para se contratar, sempre dentro dos princípios básicos, de probidade, equilíbrio contratual e boa fé, estabelecidos no novo código. Assim, as bases para contratação de venda a prazo continuam, dando plenas garantias para quem vende, pois a esse incorre o maior risco neste tipo de negócio, principalmente com a outorga da posse.
O comprador, deverá ter a consciência de que, na hipótese de não conseguir honrar com o contrato assumido, o negócio será desfeito, cabendo-lhe arcar com as perdas e danos, normalmente em torno de 10% das quantias pagas. Como vendedor, deve-se ter plena consciência de que na hipótese de inadimplência do comprador, e o negócio sendo desfeito, ao vendedor caberá o ressarcimento pelos danos e prejuízos comprovadamente sofridos. Mas atenção: não se permite a qualquer das partes que se obtenha ganho ou lucro, ensejando “enriquecimento sem causa”, com o desfazimento do negócio.
Entretanto, se permite que, as partes estabeleçam no contrato todas as condições do negócio, bem como as multas moratórias, compensatórias ou penalidades aquele que deu causa ao desfazimento do negócio. Destaque-se aqui novamente o “equilíbrio” e o bom senso neste momento, evitado-se as cláusulas abusivas.
A legislação dá as partes ampla liberdade para este exercício, o judiciário somente irá interferir se houver desequilíbrio na relação negocial. Desta forma, mais do que nunca, as partes devem estabelecer os parâmetros a serem seguidos desde o início da negociação até após sua conclusão.
Portanto, a receita pronta de contratos parcelados de venda de imóveis foi extinta. Cada caso deve ser, exaustivamente negociado entre as partes, para que venha retratar a realidade do negocio formalizado. Isso poderá ser feito com o auxilio do Tabelião de notas que é um profissional neutro e imparcial, a quem cabe orientar as partes e equacionar os direitos e deveres dos contratantes.
*Autor: Ângelo Volpi Neto( Titular do 7o. tabelionato – Volpi)
