Para evitar um mau negócio, quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor e ao proprietário anterior, melhor.
No momento da compra de um imóvel, algumas cautelas devem ser tomadas para que essa operação seja juridicamente segura, sendo certo que a segurança jurídica será maior quanto mais detalhada for a análise relativa ao bem, ao vendedor e, por vezes, ao proprietário anterior.
Imóvel
Com relação ao imóvel, devemos, antes de mais nada, confirmar quem é o seu verdadeiro proprietário, comprovação essa, feita com a apresentação de um documento denominado "matrícula", que é emitido pelo respectivo cartório de registro de imóveis.Pela análise da certidão de matrícula conseguimos obter várias informações além da titularidade do imóvel, dentre elas, a existência de alguma ônus ou encargo sobre ele, como hipoteca, penhora, cláusula de inalienabilidade entre outras possibilidades.
Vale lembrar que "escritura definitiva" não registrada no cartório de registro de imóveis, não transfere a propriedade para o adquirente do imóvel; a transferência real ocorre no momento em que o título de aquisição é registrado no cartório imobiliário.
Ainda com relação ao imóvel, devemos analisar a sua situação fiscal, ou seja, verificar se existe algum tributo ou multa em aberto referente ao imóvel objetivado, e também, quando for o caso, a sua situação em relação às despesas condominiais. Vale lembrar que, mesmo que os impostos ou as despesas de condomínio refiram-se a período anterior ao de aquisição, o comprador acaba por responder por tais dívidas, podendo o imóvel ser indicado à penhora pelo credor, visando a satisfação do seu crédito.
Vendedor
Quanto ao vendedor, as cautelas buscam assegurar que a venda do imóvel não venha a ser questionada por terceiros, especialmente em decorrência de eventual fraude a credores ou fraude a execução.Para essa segurança, o comprador deve buscar as certidões que demonstrem que contra o vendedor não há nenhuma situação que possa impedir a venda do imóvel. Nesse sentido, buscam-se informações nos cartórios de protesto e na Receita Federal/INSS para saber da existência de demandas que possam colocar o vendedor em uma situação que não o autorize a vender de seu patrimônio.
Tendo em vista que o código civil, assim como o código de defesa do consumidor, prevê para determinadas situações a desconsideração da personalidade jurídica de uma empresa e, dessa forma, a invasão no patrimônio do seu sócio para satisfação de dívidas originalmente das suas empresas, recomendamos verificar se o vendedor do imóvel integra o quadro societário de alguma empresa e, se positivo, analisar também a situação dessa sociedade, por meio da obtenção das mencionadas certidões.
Dossiê
As certidões que formarão esse "dossiê de compra" devem ser expedidas nas comarcas da situação do imóvel e do domicílio do vendedor.Ainda que relativamente custoso, é importante obter as informações (na forma de certidões) dos antecessores que figuraram como proprietários do imóvel nos últimos dez anos, de modo a confirmar que não pende nenhuma ação judicial que possa provocar repercussões na atual negociação.
Por fim, para uma análise ainda mais detalhada, é conveniente confirmar se existe algum processo de desapropriação ou projeto de implantação de melhorias públicas que possam vir a atingir o imóvel e checar se ele sofre algum outro tipo de restrição urbanística, como, por exemplo, processo de tombamento.
Conforme podemos ver, ainda que resumidamente, a compra de um imóvel exige uma profunda análise que não pode ser desprezada pelo comprador sob pena de assumir um risco elevado de ter que arcar com o pagamento de alguma pendência ou, pior ainda, ver anulada a sua aquisição.
(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)
Fonte: UOL Casa e Imóveis / Leis e Direitos - Marcelo Manhães de Almeida (Advogado)
