Como descobrir quanto vale o seu imóvel

Veja quais são os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel

Priscila Yazbek, de Exame.com

                                                                                                Divulgação/Imovelweb

Para quem precisa apenas de uma noção vaga do valor, sites podem fornecer esse tipo de informação

São Paulo – Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

Consulte um corretor

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.

Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.

Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site da Cofeci.

Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição.

Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.

Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.

Fonte: http://exame.abril.com.br

DESENCALHE SEU IMÓVEL!

Vender um imóvel não é uma aventura nem golpe de sorte. Siga as orientações abaixo para vender seu imóvel a preço de mercado, com rapidez, segurança e comodidade: 1) Faça uma avaliação criteriosa – NÃO SUPERAVALIE. Geralmente para o proprietário a maior avaliação é a melhor, mesmo que não haja justificativa para o valor estimado. Palpites, informações de zeladores, vizinhos, preço de outro imóvel parecido que não foi vendido, somar quanto gastou e adicionar lucro, não servem para alicerçar a decisão de fixação de valor. Peça a imobiliária de sua confiança para determinar, com justificativas, o valor de mercado do imóvel e estabeleça o preço de venda. As justificativas devem ser embasadas tecnicamente. Lembre-se que uma avaliação acima do mercado, a princípio contenta e depois frustra por não se conseguir vender. Desconfie do corretor ou empresa “boazinha” e “honesta” que superestima o valor do imóvel para obter a exclusividade ou para fazer publicidade da imobiliária através da placa, para, após algum tempo informar “que o mercado está difícil” e é necessário “rever” o preço. A placa, a captação, o plantão, neste caso, “serviram” para conseguir o cliente e vender outros imóveis, entre as centenas disponíveis, sem placa ou plantão. Como a velocidade e a qualidade da venda estão diretamente ligadas ao preço e a forma com que o imóvel será trabalhado, vale a pena ponderar um pouco mais. Diga a imobiliária em quanto tempo você espera vender. Fique ciente que um prazo médio de três meses para venda é razoável quando se dá exclusividade do imóvel. Por isso, considere para vender rapidamente, aceitar um valor um pouco menor que o ótimo e aplique convenientemente os recursos. 2) O Corretor de Imóveis. Evite desgastes e riscos. Deixe a venda com um especialista que é muito mais seguro e mais rápida a venda ao preço de mercado. Avalie as imobiliárias pelos serviços oferecidos, pela estrutura, profissionalismo dos corretores, ética, competência, conhecimento do mercado, credibilidade e meios de captação de potenciais compradores (anúncios em jornais, sites na Internet, etc). Se você não conseguir entusiasmar o captador / corretor, provavelmente você terá dificuldades para vender o imóvel com ele. Algumas vezes é necessário arrumar aquele problema de umidade, piso quebrado ou pintar o imóvel para ele se torne um bom produto. Fique atento aos sinais do corretor, principalmente quanto a acordar o preço de venda. 3)Dê exclusividade para a venda. Oito empresas devem ser mais eficientes que apenas uma. Um grande equívoco. Quando há muitas empresas oferecendo o mesmo imóvel, ninguém está trabalhando com a eficiência que deveria e a venda torna-se mais lenta. Para explicar melhor é importante saber que o provável interessado na aquisição de um imóvel age da mesma forma que todos nós. Pesquisa as placas, recorta dos anúncios, consulta à internet, e ao procurar as empresas o mesmo imóvel é oferecido repetidamente. A impressão que fica é a mesma da profusão de placas penduradas. 4) Forneça todos os dados. Plantas e dimensões do terreno, área interna construída, área externa construída, situação da escritura e registro, tempo de construção são necessários para o corretor. Outros dados, como padrão de construção, tipos de acabamentos, estado de conservação e verificação da distribuição interna deverão ser observados no local em visita pelo corretor/captador. É muito importante que o corretor visite o imóvel antes de levar qualquer interessado, pois a primeira condição para vender é conhecer o produto. 5) Prepare seu imóvel. O aspecto visual é uma qualidade subjetiva, intangível que faz os compradores pensarem emocionalmente ao invés de logicamente. É aquele momento singular do amor à primeira vista ”devido a um detalhe qualquer que faz o coração bater mais rápido e faz você pensar: É este! Não importa o que tem lá dentro. Por isso lembre-se que as primeiras impressões valem muito. Varra as calçadas, remova jornais, bicicletas e brinquedos, pode os arbustos e a grama, dê uma demão de tinta ao menos na fachada, limpe as janelas, vidraças e cortinas, deixe banheiros e cozinha brilhando, aspire carpetes e tapetes, faça as camas, guarde os brinquedos, limpe as áreas dos cachorros e desligue a TV. 6) Colocação de placa. Depois da colocação de placas no local, indique os interessados a sua imobiliária eleita para triagem, que além de mais seguro as chances de se realizar o negócio, são bem maiores. De repente aparece um casal simpático querendo visitar o imóvel e você se vê “refém” ou sua casa é “estudada” para um futuro roubo.Por questões de segurança e comodidade é aconselhável repassar para as imobiliárias. 7) Trate o imóvel como um produto. É comum haver valores sentimentais associados ao imóvel, principalmente se este for um imóvel da família ou moradia própria ou se o imóvel foi construído pelo proprietário. É usual, se construímos e gastamos muito nas fundações ou na terraplanagem que queiramos repassar tais custos para o preço de venda do imóvel. Esqueça esses fatores, pois quem vai comprar não pode, nem vai valorizá-los. O imóvel é um produto para quem vende e um sonho que se realiza para quem compra. 8) Programe as visitas. Estabeleça os horários que você pode ser contatado e caso resida no imóvel que vai ser vendido, combine com antecedência com o corretor os horários e rotinas de visitas com os potenciais compradores. Indague com o corretor sobre a capacidade de compra dos interessados para evitar especulações. 9) Acompanhe o processo de venda. Exija da imobiliária um contato com freqüência máxima de 20 dias, posicionando-o do processo de venda, informando número de visitas, comentários dos clientes, número de propostas e possibilidades da venda. Se possível passe pela imobiliária de vez em quando. Nenhuma ou poucas visitas podem refletir que o imóvel não está sendo convenientemente trabalhado pelo corretor, faltando publicidade, interesse, direcionamento de clientes ou o que é mais comum, que o preço está fora de mercado. 10) Receba propostas formais. Dê preferência a propostas por escrito. Esta prática inibe especulações tais como, você ser testado em relação a preço ou condições de pagamento e lhe dá maior segurança no processo. Lembre-se que numa negociação ambas partes precisam ceder e algumas vezes aceitar imóvel de menor valor ou automóveis podem ser uma boa opção para viabilizar o negócio. 11) Deixe a negociação para o corretor. Se você residir no imóvel ou estiver presente durante a visita de um potencial comprador, procure não conversar especialmente sobre preços e condições comerciais. Caso seja procurado pelo potencial comprador sem a ciência do corretor, peça para ele tratar da venda com seu contratado/preposto, isto é, o corretor. É comum negócios serem bloqueados pela interferência mesmo que inocente de proprietários. 12) Remunere com satisfação. Exija uma prestação de serviços eficaz e em contrapartida, pague com estilo. Não é recomendável negociar a comissão do corretor, pois se corre o risco do cliente comprador ser direcionado para outro negócio. Lembre-se que não são os 6% de comissão ( honorários ) que inviabilizam a venda. São os 6% que viabilizam a venda através de serviços que agregam valor a transação, tais como: Avaliação, captação, publicidade adequada, triagem dos interessados, interação positiva com os potenciais compradores, realização de negociação profissional, elaboração de contratos seguros, assistência a financiamentos, consultorias diversas e outros serviços agregados. Consulte seu Corretor de Imóveis de confiança e faça uma parceria vencedora

ENCONTRAR O PREÇO DE VENDA É MAIS DIFÍCIL DO QUE SE PENSA

Uma das maiores dificuldades que o mercado imobiliário, de unidades avulsas, é o desencontro existente entre os requisitos de interesse dos proprietários, quanto ao valor de sua propriedade e o preço de mercado.

Ocorre, na maior parte dos casos, que o proprietário tem uma noção romântica e emocional de sua propriedade, já que o adquiriu com muito sacrifício financeiro, levou muitos anos para quitar, realizou obras de instalação ou reformas com muito trabalho e despesas, fazendo tudo ao seu gosto e de sua família, por este fato estima um valor, geralmente alto em relação aos preços praticados no mercado com boa liquidez e pronta venda.

Ora, quando um comprador busca a aquisição de uma propriedade residencial , tem as suas pretensões, ampliadas, pois é muito natural que as pessoas queiram dar aos familiares o que de melhor pretendem e gostam.

É assim que os compradores sempre procuram requisitos além de suas possibilidades financeiras.

Está no trabalho técnico de um profissional da corretagem a competência de análise desses fatores para que possa encontrar o equilíbrio entre as partes.

Por existir uma grande diferença entre valor do imóvel e o preço de venda (preço de mercado) desse imóvel é que é necessário que o profissional realize uma perfeita análise de mercado e não uma avaliação patrimonial.

É o mercado que comanda os preços, pois, para se encontrar este ponto de liquidez, é necessário que se leve em consideração muitos e variados fatores, que podemos relacionar a seguir:

- Localização / Ponto / Vizinhança / Distância da praia / Poluição.

- Segurança / Infra-estrutura de serviços e lazer, no bairro e no edifício

- Oferta de transporte e comércio nas proximidades.

- Facilidade de acesso / Estacionamento / Garagem.

- Andar / Posição no andar / Vista / Elevadores / Insolação.

- Idade do imóvel / Qualidade da construção / Especificações.

- Estado de conservação da unidade e do edifício

- Benfeitorias / Previsão de reforma / Instalações.

- Conformação física (layout / planta-baixa) / Funcionalidade.

- Infra-estrutura de serviços públicos e privados.

- Situação jurídica e fiscal / Taxa condominial e IPTU / Foro / Laudêmio.

- Forma de pagamento / Prazo de entrega / Poluição ambiental.

- Análise da atual conjuntura de mercado / Previsão de modernização.

- Análise da relação entre oferta e procura e de custo operacional.

- Pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário da região.

- Outros diversos fatores usuais na formação de preço.


Autor : Prof. Ari Travassos
Corretor de Imóveis, Gestor de Negócios Imobiliários, Pós graduado em Direito Imobiliário, diretor do CECOI - Centro de Estudos da Corretagem Imobiliária e Diretor do Instituto Ari Travassos de Marketing Imobiliário.

Novos alicerces para o mercado imobiliário

PREÇO É DIFERENTE DE VALOR

Encontrar o preço de venda é mais difícil do que se pensa

Uma das maiores dificuldades que o mercado imobiliário, de unidades avulsas, é o desencontro existente entre os requisitos de interesse dos proprietários, quanto ao valor de sua propriedade e o preço de mercado.

Ocorre, na maior parte dos casos, que o proprietário tem uma noção romântica e emocional de sua propriedade, já que o adquiriu com muito sacrifício financeiro, levou muitos anos para quitar, realizou obras de instalação ou reformas com muito trabalho e despesas, fazendo tudo ao seu gosto e de sua família, por este fato estima um valor, geralmente alto em relação aos preços praticados no mercado com boa liquidez e pronta venda.

Ora, quando um comprador busca a aquisição de uma propriedade residencial , tem as suas pretensões, ampliadas, pois é muito natural que as pessoas queiram dar aos familiares o que de melhor pretendem e gostam.

É assim que os compradores sempre procuram requisitos além de suas possibilidades financeiras.

Está no trabalho técnico de um profissional da corretagem a competência de análise desses fatores para que possa encontrar o equilíbrio entre as partes.

Por existir uma grande diferença entre valor do imóvel e o preço de venda (preço de mercado) desse imóvel é que é necessário que o profissional realize uma perfeita análise de mercado e não uma avaliação patrimonial.

É o mercado que comanda os preços, pois, para se encontrar este ponto de liquidez, é necessário que se leve em consideração muitos e variados fatores, que podemos relacionar a seguir:

 Localização / Ponto / Vizinhança / Distância da praia / Poluição.

 Segurança / Infra-estrutura de serviços e lazer, no bairro e no edifício

 Oferta de transporte e comércio nas proximidades.

 Facilidade de acesso / Estacionamento / Garagem.

 Andar / Posição no andar / Vista / Elevadores / Insolação.

 Idade do imóvel / Qualidade da construção / Especificações.

 Estado de conservação da unidade e do edifício

 Benfeitorias / Previsão de reforma / Instalações.

 Conformação física (layout / planta-baixa) / Funcionalidade.

 Infra-estrutura de serviços públicos e privados.

 Situação jurídica e fiscal / Taxa condominial e IPTU / Foro / Laudêmio.

 Forma de pagamento / Prazo de entrega / Poluição ambiental.

 Análise da atual conjuntura de mercado / Previsão de modernização.

 Análise da relação entre oferta e procura e de custo operacional.

 Pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário da região.

 Outros diversos fatores usuais na formação de preço.


Autor : Prof. Ari Travassos
Corretor de Imóveis, Gestor de Negócios Imobiliários, Pós graduado em Direito Imobiliário, diretor do CECOI - Centro de Estudos da Corretagem Imobiliária e Diretor do Instituto Ari Travassos de Marketing Imobiliário.

Autorização para Venda de Imóveis com Exclusividade

A conhecida Opção de Venda tão largamente utilizada no mercado imobiliário, nem sempre é tratada com a relevância que realmente tem e nem tão pouco se a utiliza em consonância com seus princípios.

Instrumento primeiro de uma negociação, deve trazer benefícios aos seus contratantes, posto que este é o espírito de sua criação. Contudo, não raro traz prejuízos e danos quando mal contratada.

Da legalidade - A autorização para venda de imóvel é uma exigência legal, prevista no Artigo 20, inciso II da Lei 6.530 de 12/05/1978 , e no Artigo 5º do Decreto 81.871/78. Da razão de sua exigência - Sempre que a lei cria a obrigação de uma contratação o faz para proteger interesses, determinar direitos e obrigações dos contratantes.

Evidencia-se nesta exigência a proteção do Corretor de Imóveis que terá sua prestação de serviços devidamente contratada, assim como assegura ao proprietário do imóvel o direito de receber uma prestação de serviços profissional, ética, eficiente e eficaz.

Da importância, relevância e alcance - Equivoca-se quem considera pela singeleza do termo “autorização” um ato banal. Note-se que este é um contrato de fundamental importância, é com ele que se inicia a transação imobiliária. Não é uma simples autorização. Na verdade é a contratação da prestação de serviços do Corretor de Imóveis e o compromisso do Vendedor para com este Corretor e com o futuro adquirente.

Tudo começa com a Opção de venda dada com exclusividade a um profissional que irá introduzir este imóvel no mercado para ser comercializado. A Autorização de Venda com Exclusividade quer significar a contratação de uma prestação de serviços eficiente e eficaz que se traduz pelo profissionalismo empregado com o intuito de atingir o resultado.

Note-se que para atingir o resultado “venda” as obrigações do corretor não estão adstritas ao seu contrato de prestação de serviços gerado pela autorização do proprietário do bem, alcançam também as relações com o futuro comprador.

Na qualidade de prestador de serviços está o corretor sujeito às regras contidas no Código de Defesa do Consumidor, dentre as quais a exarada do inciso II do Artigo 6º do CDC. Quando a Autorização de Venda com exclusividade é má utilizada - Quando se deturpa sua finalidade, ou seja, ao invés desta contração garantir direitos e obrigações para os contratantes, ela é utilizada unicamente para angariar o imóvel mantendo o proprietário preso a um prestador de serviços que, nestas circunstâncias, muito provavelmente super-avaliou o imóvel para ganhar a concorrência.

Com este procedimento invariavelmente não se atinge a finalidade “venda do imóvel’ dentro de um prazo razoável, tendo criado no proprietário expectativas que não irão se concretizar, posto que o mercado têm suas próprias regras e a elas terá que se subordinar este proprietário que induzido acreditou poder comercializar seu imóvel por um valor acima do real.

Na verdade o uso torpe desta autorização com exclusividade trás uma ilusão de vantagem ao Corretor, considerando que o dano comercial e moral a sua pessoa são extremamente danosos. Também danos materiais e morais ao proprietário que cria uma expectativa que não se realiza e acaba sucumbindo a realidade do mercado para a qual não estava preparado.

As vantagens da boa utilização - Quando feita para cumprir sua finalidade precípua de garantir direitos e determinar obrigações a Autorização de Vendas com exclusividade permite ao Corretor sua legítima remuneração pelo trabalho realizado. Obriga o proprietário a prestar informações completas e corretas sobre o imóvel e sua pessoa tanto ao Corretor quanto ao futuro Comprador.

Permite ao proprietário do bem o recebimento do valor real de seu imóvel. Proporciona ao Comprador uma aquisição segura, com informações claras, precisas e transparentes sobre as condições do negócio, a situação física e jurídica do imóvel e da pessoa do vendedor.

Evita surpresas de última hora, como débitos fiscais, condominiais, certidões positivas, hipotecas, penhoras, arrestos sobre o imóvel. Afinal quando a Autorização de Venda com exclusividade é dada a um profissional competente e ético estas situações estarão resolvidas antes de ser colocado o imóvel no mercado imobiliário.

Autora: Clarice Ribeiro dos Santos (Bel. Direito/Esp. Processo Civil)
Colaboração: Wenceslau Vitulskis Filho (Diretor da Correto Coop. Trabalho dos Corretores de Imóveis)