PREÇO É DIFERENTE DE VALOR

Encontrar o preço de venda é mais difícil do que se pensa

Uma das maiores dificuldades que o mercado imobiliário, de unidades avulsas, é o desencontro existente entre os requisitos de interesse dos proprietários, quanto ao valor de sua propriedade e o preço de mercado.

Ocorre, na maior parte dos casos, que o proprietário tem uma noção romântica e emocional de sua propriedade, já que o adquiriu com muito sacrifício financeiro, levou muitos anos para quitar, realizou obras de instalação ou reformas com muito trabalho e despesas, fazendo tudo ao seu gosto e de sua família, por este fato estima um valor, geralmente alto em relação aos preços praticados no mercado com boa liquidez e pronta venda.

Ora, quando um comprador busca a aquisição de uma propriedade residencial , tem as suas pretensões, ampliadas, pois é muito natural que as pessoas queiram dar aos familiares o que de melhor pretendem e gostam.

É assim que os compradores sempre procuram requisitos além de suas possibilidades financeiras.

Está no trabalho técnico de um profissional da corretagem a competência de análise desses fatores para que possa encontrar o equilíbrio entre as partes.

Por existir uma grande diferença entre valor do imóvel e o preço de venda (preço de mercado) desse imóvel é que é necessário que o profissional realize uma perfeita análise de mercado e não uma avaliação patrimonial.

É o mercado que comanda os preços, pois, para se encontrar este ponto de liquidez, é necessário que se leve em consideração muitos e variados fatores, que podemos relacionar a seguir:

 Localização / Ponto / Vizinhança / Distância da praia / Poluição.

 Segurança / Infra-estrutura de serviços e lazer, no bairro e no edifício

 Oferta de transporte e comércio nas proximidades.

 Facilidade de acesso / Estacionamento / Garagem.

 Andar / Posição no andar / Vista / Elevadores / Insolação.

 Idade do imóvel / Qualidade da construção / Especificações.

 Estado de conservação da unidade e do edifício

 Benfeitorias / Previsão de reforma / Instalações.

 Conformação física (layout / planta-baixa) / Funcionalidade.

 Infra-estrutura de serviços públicos e privados.

 Situação jurídica e fiscal / Taxa condominial e IPTU / Foro / Laudêmio.

 Forma de pagamento / Prazo de entrega / Poluição ambiental.

 Análise da atual conjuntura de mercado / Previsão de modernização.

 Análise da relação entre oferta e procura e de custo operacional.

 Pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário da região.

 Outros diversos fatores usuais na formação de preço.


Autor : Prof. Ari Travassos
Corretor de Imóveis, Gestor de Negócios Imobiliários, Pós graduado em Direito Imobiliário, diretor do CECOI - Centro de Estudos da Corretagem Imobiliária e Diretor do Instituto Ari Travassos de Marketing Imobiliário.

Justiça suspende cobrança de foro e laudêmio

Praia Central de Guaratuba-PR

Os proprietários de imóveis situados em áreas consideradas da Marinha ganharam mais um round na luta contra a cobrança das taxas de foro e laudêmio. O juiz Sandro Valerio Andrade do Nascimento, da 4ª Vara Federal de Niterói, acatou o pedido do Ministério Público Federal e ordenou a suspensão da cobrança e das averbações nos registros de imóveis. Na avaliação do juiz, houve erro no processo de demarcação de terras em 2001, quando a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) iniciou a homologação e definição de áreas pertencentes à Marinha.

Na ocasião, os proprietários de imóveis já existentes nesses terrenos não foram intimados individualmente para tomar conhecimento da medida. A convocação aconteceu por meio de edital e, desavisados, eles perderam o prazo para recursos e impugnação da cobrança.

Extinção da dívida retroativa pode ser questionável Além da suspensão da cobrança, Nascimento determinou também que o processo administrativo seja reiniciado com a convocação dos proprietários um a um. A decisão, que ainda cabe recurso, vale para Niterói, Maricá, Angra dos Reis, Mangaratiba, Itaguaí, Região dos Lagos, Macaé e São João da Barra.

A extinção da dívida retroativa, entretanto, ainda não é tida como certa. O advogado José Marinho dos Santos, que já conseguiu a anulação da cobrança em quatro ações individuais, entende que a decisão não suspende a dívida: - Hoje, com essa sentença, nem a União nem o cartório podem cobrar as dívidas. Mas se, futuramente, sair uma decisão contrária, as pessoas terão que pagar os atrasados Já na avaliação do vereador Felipe Peixoto (PDT), que presidiu a comissão responsável pelo Relatório de Foro e Laudêmio da Câmara de Niterói, a sentença cancela todos os débitos relativos aos impostos e permite que sejam feitas as transferências de propriedade sem consulta à União.

- O juiz determina que o processo administrativo retorne à fase da demarcação, que é anterior ao edital e à cobrança. Quem não tiver as dívidas canceladas, deve entrar com recurso administrativo ou judicial - aconselha o vereador.

Entretanto, Peixoto lembra que embora os moradores do entorno das lagoas de Piratininga e Itaipu também sejam beneficiados com a sentença, estes sequer deveriam estar brigando na Justiça por essa isenção. Ele explica as lagoas não tinham ligação com o mar, de acordo com mapas de 1831, usados como base cartográfica para a demarcação; portanto, não seriam área da Marinha.

Surpreendido ao descobrir uma dívida com a União de um dia para o outro, o aposentado Carlos Gonçalves de Faria é um dos dez mil proprietários de imóveis no entorno das lagoas prejudicados pela medida:

- Estou sendo punido com o laudêmio. Não moro na praia, fui taxado e ainda fiquei sabendo do fato casualmente. Um belo dia, descobri que não era mais dono da minha casa, que eu comprei em 1980, e que meu imóvel constava como devedor no cartório. Fiquei apavorado. Tenho 76 anos, e este é meu único patrimônio. Não quero suspensão da dívida. Quero a anulação - diz o aposentado, que sequer sabe o valor de sua dívida.


 Fonte: O GLOBO por Gabriela Temer - 01/03/2009

CAIXA VAI LIBERAR CRÉDITO DENTRO DE IMOBILIÁRIAS

A Caixa Econômica Federal, que tem 76% do mercado brasileiro de crédito imobiliário, se estrutura para dar o maior passo para acelerar a concessão do financiamento da casa própria no país. Ela quer fazer com que o comprador de imóvel saia com o empréstimo aprovado dentro das imobiliárias e das construtoras, exatamente como acontece no mercado de veículos, em que o comprador sai da concessionária com carro novo, financiamento e seguro aprovados.

A Caixa prospecta acordos operacionais com as principais imobiliárias e construtoras do país e não descarta a possibilidade de comprar participações nessas empresas. O objetivo é manter a posição de mercado, quando os concorrentes se estruturam para crescer no setor.

"Precisamos de parceiros na geração do crédito imobiliário. São vários modelos: em alguns casos, pode aparecer via acordo operacional; em outros, a gente pode construir uma joint venture", afirmou Marcio Percival, vice-presidente da Caixapar, braço de participações da instituição federal.

A adesão da Caixa ao modelo de "correspondente imobiliário", em que os corretores de imóveis fazem 90% da origem de crédito imobiliário, tem o potencial de mudar a forma com que o financiamento da casa própria acontece no país.

O correspondente imobiliário terá treinamento para fazer simulações, esclarecer dúvidas, identificar e propor o melhor caminho de financiamento para cada cliente. Poderá inclusive receber e conferir os principais documentos, encaminhando tudo para aprovação interna do banco, que dá a palavra final. “O controle de risco é da Caixa. Você não vai deixar um correspondente ou um corretor de imóvel aprovar o crédito. Mas é inegável que ele tem um papel importante. A rede da Caixa é muito grande e não vai parar de fazer crédito. Nós vamos alavancar mais esse processo."

O modelo foi introduzido há três anos pelo Itaú, que fez parcerias com a Lopes e a Coelho do Fonseca, duas tradicionais imobiliárias. Na Coelho da Fonseca, 60% das vendas ocorrerão com financiamento imobiliário neste ano. Em 2008, só 20% das vendas tinham financiamento e, no ano passado, já eram 40%.

"Antes, o financiamento era para quem não tinha dinheiro. Hoje, é justamente para quem tem alta renda e dinheiro para pagar à vista. Por que pagar à vista, se você pode fazer um financiamento com o menor juro do Brasil? O cliente acaba financiando e guarda os recursos para aplicar", disse Cláudio Costa, gerente da Coelho.

A Caixa também busca sócios para atuar na parte operacional e na arquitetura do crédito, como securitização de recebíveis de crédito.


Fonte: Folha de S.Paulo (SP), por Toni Sciarretta

Corretores de imóveis podem conquistar nova fonte de renda mensal

 Os corretores de imóveis podem obter nova renda mensal redigindo um documento chamado “Escrito Particular de Venda”. Segundo o código civil, artigo 108, este documento pode substituir a escritura pública nos imóveis ou terrenos com valor menor ou igual a 30 salários mínimos. Os profissionais que moram em cidades pequenas são os mais beneficiados, pois ainda existem propriedades neste valor.


Este serviço é ainda pouco divulgado, então muitas vezes é desconhecido pelos registros de imóveis. Os profissionais devem conversar com os oficiais e alertá-los sobre a validade do documento que é garantido por lei. O contrato deve conter todas as exigências dos artigos 222 e 225 da lei 6.015/73, firmas reconhecidas, inclusive as das testemunhas, e ser enviado aos registros em duas vias.

O corretor de imóveis de Siqueira Campos, Rodrigo D. Teixeira, há um ano redige o Escrito Particular e afirma que é muito simples trabalhar com este sistema. “Descobri que este documento era válido em um livro de direito imobiliário e comecei a utilizá-lo, atualmente já produzi mais de 100 minutas”.

Teixeira comenta também que alertou o vice-presidente licenciado do Creci-PR, Junior Pucci, para que divulgasse esta informação para os outros corretores de imóveis do Paraná. “Muitos profissionais não trabalham com isso por que desconhecem o Escrito Particular, portanto achei interessante compartilhar a minha experiência com os meus colegas de classe”.

Junior Pucci relatou que este documento é muito interessante e que o profissional está de parabéns pela iniciativa. “Pessoas como Teixeira contribuem muito para a classe imobiliária, ajudam a profissão a evoluir”.


Fonte: http://www.crecipr.gov.br

A evolução da publicidade imobiliária.

Especialista defende publicidade transparente, com divulgação de dados reais como meio de valorizar o imóvel.

O brasileiro compra, em média, apenas dois imóveis ao longo da vida. Um investimento tão representativo deveria ser feito com base em informações. Entre os fatores mais importantes estão a segurança e valorização da região, proximidade a pontos de interesse do comprador como escolas, academias ou shopping centers , trânsito local, valor do imóvel e formas de financiamento.

Antes de tentar vender um imóvel, uma incorporadora, construtora ou imobiliária deveria entender as necessidades de seu público de interesse e oferecer as informações pertinentes para que o comprador tome a decisão acertada. Curiosamente, a publicidade imobiliária raramente aborda esses temas. Homens-flecha apontando para a localização do novo empreendimento e anúncios que falam de aspectos subjetivos como conforto e tranqüilidade são mais comuns no setor. Essas formas ultrapassadas de publicidade apelam para a emoção do comprador, que pode ceder influência e realizar uma compra precipitada e mal-sucedida.

Um livro que pretende ensinar os corretores norte-americanos a anunciar chega a propor que os profissionais nunca divulguem o endereço do empreendimento. Na página 33, a razão: A verdade é que a maioria dos compradores está buscando um motivo para não comprar. Mencionar o endereço no anúncio pode dar esse motivo antes que eles se deem a chance de conferir se o imóvel é o certo ou não.

Esconder informações estratégicas tem sido a tática da publicidade imobiliária há décadas. Mas, por sorte, atualmente os investidores já podem obter esses dados online. A web 2.0 oferece a chance de análise de uma determinada vizinhança com base nas necessidades de quem pretende morar ou investir ali. Ferramentas simples como o Google Maps permitem que as pessoas entendam melhor a região e confiram a proximidade de escolas, hospitais, supermercados ou paradas de ônibus. Outras tecnologias mais sofisticadas oferecem detalhes mais interessantes, como qual a faixa etária ou a renda média dos vizinhos, como é o trânsito nos arredores e quanto essa região tende a se valorizar ou desvalorizar a curto, médio e longo prazos.

Anunciar é caro, e, justamente por isso, uma ação que deve ser bem pensada e planejada. A propaganda mal feita custa dinheiro, custo que, a longo prazo, as empresas vão repassar para o futuro comprador. Mas não é só o público final que pode se prejudicar. A corporação deve responder à questão: que imagem meus clientes terão de mim com base nas informações que eu ofereço? Ela quer ser lembrada como a empresa que acha que um imóvel deve ser comprado porque um homem-flecha conquistou a atenção do comprador enquanto ele passeava de carro? Por que o panfleto impresso antecipa uma vida de felicidade ao lado da família? Por que as mocinhas que atendem o potencial comprador são mais bonitas que as da concorrência?

As empresas só têm a ganhar quando são transparentes e oferecem dados reais que possam valorizar um imóvel. Quando as partes envolvidas no negócio valorizarem o que realmente importa na hora de oferecer ou comprar um imóvel, essa transação terá mais chances de sucesso.



Fonte: imovelnolitoral@ig.com.br